Probablemente Nueva York sea una de las ciudades más reconocidas y reconocibles del mundo. Hayamos estado alguna vez, o sólo la reconozcamos por el mundo del cine, se trata de un lugar que nos resulta cercano. La primera vez que visité la ciudad tuve la sensación de ya haber estado. Esa familiaridad que te da el haber visto innumerables reportajes hacía que la ciudad no me resultara extraña. A lo largo de los años, Nueva York ha sido uno de los platós más grandes del mundo, escenario de infinidad de películas, obras maestras algunas, obras discutidas otras, pero siempre teniendo como gran escenario a la Gran Manzana. Woody Allen convirtió la ciudad en su gran escenario donde narrar sus filias y sus fobias. Son ejemplos de ello la aclamada Manhattan (1979) o la más reciente Dia de lluvia en Nueva York (2019). Soy consciente de que hay muchas más, pero traigo a colación estas porque aluden a la ciudad en el título. Así mismo películas como El Padrino, Uno de los nuestros, American Gangster y otras películas usaron las calles, parques y edificios de Nueva York como escenarios de sus historias de mafias.
Los taxis amarillos, la Estatua de la Libertad, Times Square, el Empire State Building, el Puente de Brooklyn y un sinfín más de símbolos, conforman el paisaje de una fascinante y vertiginosa urbe.
Pero hoy no voy a hablar de lugares comunes para todos más o menos conocidos. Hoy voy a hablar de dos asuntos que creo que son desconocidos y que pueden sorprender, relativos a esta ciudad.
El valor del nombre de una calle en Nueva York
En la ciudad que nunca duerme existen las denominadas “direcciones ornamentales”, también llamadas “direcciones de vanidad”. Estas direcciones son concedidas gracias a un acuerdo según el cual se adjudican sin tener muy en cuenta dónde se encuentran.. Según nos cuenta Deidre Mask en su estupendo libro[1] “…en Nueva York hasta las direcciones están en venta. La ciudad permite que un constructor, por el módico precio de once mil dólares (según tarifas de 2019), cambie la dirección real por otra más atractiva (solo se aceptan pagos con cheques o en efectivo, por favor).” Esto tiene un buen motivo. Un apartamento en Park Avenue o en la Quinta Avenida puede costar entre un 5 y un 10 por ciento más que una propiedad equivalente en las calles perpendiculares adyacentes.
De Tal modo que Si quieres encontrar 1325 Avenue of the Americas, no te molestes en ir a Avenue of the Americas. Ese edificio está cerca de la Séptima Avenida, con entradas en las calles 53 y 54. El 237 Park Avenue Atrium está en realidad en 466 Lexington Avenue y no se puede llegar a él por Park Avenue.[2] Como podemos imaginar las direcciones ornamentales originan un problema evidente. “La policía y los bomberos pueden verse en apuros si tienen que encontrar una dirección en la Quinta Avenida que no está en la Quinta Avenida. En Chicago, donde había un programa similar que permitía que los constructores manipulasen las direcciones, Nancy Clay, de treinta y un años, murió en el incendio de una oficina porque los bomberos no sabían que One Illinois Center en realidad estaba en la calle East Wacker Drive”[3].
En 1989 los residentes de los apartamentos en la 44 W.62nd St. notaban que cuando llamaban a un taxi, a menudo llegaba tarde; que cuando pedían comida china, muchas veces estaba fría; que cuando esperaban un paquete, a menudo el transportista lo devolvía al depósito postal. Tal confusión es simplemente uno de los resultados del creciente ardor de los desarrolladores por las “direcciones de vanidad”, una locura que está llenando Manhattan de “places” y “plazas” que suenan pretenciosos y abofetean direcciones de avenidas en edificios escondidos en humildes cruces de calles[4].
Aunque se supone que “…antes de otorgar una dirección inusual, la oficina debe estar segura de que no incomodará al público ni confundirá a sus empleados, como los conductores de ambulancias y los bomberos. El solicitante también debe tener una buena razón para la dirección especial, no solo “una mera afirmación del valor de la dirección para establecer o mejorar la imagen de un edificio”, existen innumerables ejemplos que hacen que la confusión sea algo más que una anécdota. La avaricia de un inversor por una buena dirección es comprensible. Durante mucho tiempo se ha pensado que la ubicación es uno de los tres atributos más importantes de un edificio de Manhattan; una dirección de Park Avenue supuestamente vale $ 3 a $ 5 adicionales por pie cuadrado en alquiler mensual.
En 1988, George Dourif, portavoz de la Junta de Comercio de Taxis Metropolitanos, dijo que “últimamente han surgido muchos desarrollos en los que las compañías inmobiliarias quieren poner direcciones de vanidad, y esto se ha convertido en un problema cada vez mayor para nuestros conductores”. Steven Brauch, director del Instituto de Conductores de Taxis de La Guardia Community College, en Long Island City, estuvo de acuerdo. “Somos conscientes de un número cada vez mayor de estas direcciones de vanidad”, dijo, “y es un problema con el que tienen que lidiar, así como el idioma inglés y cómo encontrar el norte, el sur, el este y el oeste”.
En 2016, los Zeckendorf comenzaron un nuevo proyecto en el Upper East Side, promentiendo a la iglesia Christ Church de Park Avenue un pago anual de treinta mil dólares a cambio de algo muy sencillo: su dirección.
Derechos aéreos
Pero también realizaron algo curioso y es éste el segundo tema del que quería hablar. La normativa de la ciudad de Nueva York limita la altura de los edificios, pero los constructores pueden comprar los derechos aéreos para construir, por lo que los Zeckendorf pagaron a la citada iglesia 40 millones de dólares por 6.500 metros cuadrados de derechos aéreos[5].
Las reglas de derechos aéreos permiten que el propietario transfiera los derechos de desarrollo no utilizados (la diferencia entre el edificio existente y lo que permite el código de zonificación) a un propietario contiguo. “La altura es donde está la ganancia”, comentaba Jonathan Miller, un tasador. “Hay una prima para las vistas y los niveles de los pisos. Cuanto más alto subas en un edificio, mayor será el precio que puedes obtener”.
Durante los últimos 55 años, la ciudad de Nueva York ha desarrollado un sistema de transferencia de derechos de aire para lograr objetivos de planificación urbana. En general todos los propietarios preferirían construir tan alto como quisieran, pero si lo hicieran, la calidad de vida disminuiría pues la ciudad sería mucho más densa, oscura y congestionada de lo que ya lo es en sí misma.
Para evitar la sobresaturación de la ciudad con edificios altos colocados uno al lado del otro, la ciudad reformuló sus regulaciones de zonificación en 1961 e impuso algunas restricciones a los desarrolladores. Estas restricciones estaban destinadas a garantizar que los edificios de nueva construcción no denigraran la calidad de vida al tiempo que permitían el desarrollo de nuevas propiedades comerciales, residenciales y públicas[6]. El cómo se transfieren los derechos aéreos es complejo y no es motivo de este escrito, pero si podemos concluir que tanto las direcciones “ornamentales o de vanidad” y la cesión de “derechos aéreos” hacen de esta gran metrópolis un lugar singular.
[1] Mask, Deidre. El Callejero, Qué revelan los nombres de las calles sobre identidad, raza, riqueza y poder. Ed. Capitán Swing. 2023. Madrid. pp.258-259.
[2] https://www.nytimes.com/2010/03/23/nyregion/23nyc.html
[3] Mask, Deidre. El Callejero, Qué revelan los nombres de las calles sobre identidad, raza, riqueza y poder. Ed. Capitán Swing. 2023. Madrid. pp.260-261.
[4] https://www.latimes.com/archives/la-xpm-1990-11-04-mn-5221-story.html
[5] https://www.nytimes.com/2013/02/26/nyregion/zeckendorfs-pay-40-million-for-park-avenue-churchs-air-rights.html
[6] https://streeteasy.com/blog/what-are-nyc-air-rights-all-about/
Fotos © Juan Ferrandis
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